1가구 2주택 양도소득세 면제조건 | 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 대해서 정리하며, 일시적 1가구 1주택 양도소득세 적용 및 현명한 절세 방법에 대해서 알아보겠습니다.
양도에 따른 소득 발생시 적용받는 세율에 따라서 중과, 일반, 비과세로 나뉘며, 같은 상황이라도 미리 알고 준비하면 절세 효과를 받을 수 있습니다.
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양도소득세란?
양도소득세는 대통령령에 의한 기타의 재산(분양권, 토지, 건물 등)에 대한 소유권을 타인에게 넘길 때 발생하는 양도차익에 대해 부과되는 세금을 의미합니다.
일종의 소득세로써 줄여서 양도세라고도 부릅니다.
예를 들어서, 1년 전에 5억 원에 샀던 부동산을 8억 원에 팔아서 3억원의 이익(소득)이 발생하며, 이 이익에 대해 부과되는 세금입니다.
양도소득세 세율(2023년 기준)
2023년 기준 양도소득세 과세 기준은 아래와 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1400만원 이하 | 6% | – |
| 1400 ~ 5000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5000 초과 ~ 8800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8800만 초과 ~ 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5천 초과 ~ 3억 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 초과 ~ 5억 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 초과 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
만약, 아파트를 구매하여 1억 원의 양도 차익이 발생하면, 세율 35%가 적용됩니다. 여기서 누진 공제액 1,544만 원을 차감한 금액이 납부해야 할 양도소득세가 됩니다.
양도소득세 계산
홈텍스에서 제공하는 양도소득세 모의계산을 통해서 미리 양도세를 계산할 수 있습니다.
양도일자, 취득일자, 양도물건 종류, 양도가액, 취득가액, 기타 경비 및 기본공제액을 입력 후 세액계산하기 버튼을 클릭하면 간편하게 알아볼 수 있습니다.
또한 2023년에 새롭게 적용된 양도세 관련 규정도 양도일에 따라 자동으로 적용되어 계산됩니다.
1가구 2주택 양도소득세
2022년 5월 10일 이후 부터 다주택자 양도소득세 중과 배제가 시행되면서, 2024년 5월 9일까지 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 유예됩니다.
2022년 5월 10일 이전에는 1가구 2주택자는 기본세율+20%, 3주택자는 기본세율+30%에 달하는 중과 세율이 적용되었으나, 중과유예에 따른 현행 양도소득세는 다음과 같습니다.
| 보유기간 | 조정지역 | 일반지역 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 45% | 45% |
| 2년 미만 | 기본세율 | 기본세율 |
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 |
중과 유예에 따른 세율 비교
양도차익을 10억원으로 가정 했을 때, 발생되는 양도소득세를 비교했습니다.
| 구분 | 중과 세율 | 일반 세율 |
|---|---|---|
| 1주택(2년 보유/거주) | – | 1억 4,806 |
| 1가구 2주택 (+20%) | 6억 9,232 | 4억 2,306 |
| 1가구 3주택 (+30%) | 7억 5,306 | 4억 2,306 |
다주택자의 양도소득세 중과 유예가 됨에 따라서 일반 세율이 적용되며, 만약 일시적 1가구 2주택자로 2년 보유 및 거주 요건을 만족하면 더 큰 절세 효과가 나타납니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 면제조건
1가구 1주택은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 다음과 같은 요건을 충족해야합니다.
- 보유기간 2년 이상일 것
- 취득 당시 조정대상지역인 경우에는 실제 거주기간이 2년 이상일 것
- 양도 시점에 주택 실거래가액이 12억 원을 초과하지 않을 것
과거의 부동산 정책은 규제지역, 비규제지역에 따라 기존 주택의 매도 시점이 제각각이 었다면, 2023.01.12 대책에 따라 2023년부터는 신규 주택 취득일을 기준으로 기존주택을 3년 이내에 팔면 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택(조정, 비조정 무관)을 받을 수 있습니다. (2023.02.28 시행령 발표)
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 적용을 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야합니다.
- 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규 주택 취득
- 최초 주택 취득 후 2년 이상 보유 (취득당시 조정대상지역인 경우 거주 2년 포함)
- 신규 주택 취득일로부터 기한(3년) 내 종전주택을 양도할 것.
종전주택 처분기한
23년 1월 12일 일시적 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건으로 종전주택 처분기한이 3년으로 연장되었습니다.
2017년 11월 최초 주택을 구입, 2022년 3월에 신규 주택을 구입했다면 25년 3월 까지 양도하는 경우에 양도세는 비과세됩니다.
만약, 신규 주택 취득 시기가 2020년 8월에 취득한 경우에는 기존의 제도에서는 주택 처분기한이 2년으로 2022년 8월까지 양도를 했어야 비과세가 되었으나, 3년으로 연장이 되어 23년 8월까지 처분하면 비과세가 적용됩니다.
신규주택 취득시 장기고정금리 대출과 상관관계
신규주택 취득 시 장기고정금리 대출인 특례보금자리론을 받고 주택을 구입하면, 2년 이내에 종전 주택을 처분해야 합니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건은 종전 주택 처분 기한이 3년으로 연장되었지만, 특례보금자리론등의 대출 요건을 반드시 체크해야합니다.
따라서 1금융권의 준고정금리 대출은 종전 주택 처분 기한이 없으므로 고려해보시기 바랍니다.
